de Ștefania Băcanu şi Silviu Ghering
În contextul pandemiei de SARS-CoV-2, încă de anul trecut, s-a tot vorbit de o scădere mare a prețurilor în sectorul rezidențial. Unii au așteptat ieftinirea, însă, cei mai mulți au achiziționat locuințe cu credite ipotecare sau bani cash, în aceleași condiții ca și în anii trecuți. Anca Bidian (medalion), director general al Kiwi Finance, broker de credite, ne-a vorbit despre piața imobiliară în 2021, despre ce se întâmplă cu prețurile locuințelor, cu dobânzile, dar mai ales despre condițiile care trebuie îndeplinite pentru accesarea unui împrumut bancar.
„Creditarea și piața rezidențială se condiționează reciproc”
- Ce se întâmplă cu piața creditelor în 2021?
- Vedem deja că avem oferte cu cele mai mici dobânzi pe care le-am avut vreodată la creditele ipotecare. Apoi, creditarea este aliniată cu piața imobiliară. După câțiva ani, cu unul dintre cele mai mari ritmuri de creștere a construcțiilor rezidențiale din Europa, continuăm să avem o cerere solvabilă mult mai mare decât oferta de unități noi. Această situație pune presiune asupra prețului imobilelor și continuă să fie un accelerator al proiectelor noi anunțate pentru următorii ani.
- Cum evoluează creditarea în piața rezidențială?
- Creditarea achiziției de locuințe a continuat să câștige teren în fața achitării cash și, din analizele noastre, a depășit 50% din totalul de tranzacții. Aceasta arată o maturizare a pieței imobiliare și a celei economice, dar și creșterea culturii financiare a populației. Creditarea și piața rezidențială se condiționează reciproc și nu pot exista una fără cealaltă într-o societate dezvoltată. Am avut un record de unități rezidențiale noi livrate, o ofertă cu dobânzi foarte mici și o cerere solvabilă crescută. Toate acestea au dus la record de tranzacții imobiliare în ciuda anului pandemic.
„Dobânzile sunt mai mici față de anii precedenți”
- Ați simțit o diferență în ultimele luni față de anii precedenți?
- 2020 a fost cel mai bun an din istoria de 17 ani a companiei, tendință care a continuat și în primele luni ale acestui an.
- Ce va aduce 2021 pentru cei care vor să acceseze un credit pentru o locuință?
- 2021 aduce dobânzi mai mici și multe oferte variate. Noi avem în prezent 230 de oferte de credite ipotecare și, cel mai probabil, numărul lor va continua să crească.
- În contextul pandemiei și al unei crize anunțate, credeți că piața creditelor va suferi modificări severe?
- Avem deja un an în care am văzut că pandemia nu a impactat în mod negativ nici creditele ipotecare și nici tranzacțiile imobiliare. Atât timp cât situația macroeconomică este sub control, nu văd modificări severe pe piața imobiliară.
„Scumpirea materialelor de construcții duce la creșterea prețurilor”
- Totuși, vorbim despre o perioadă în care prețurile locuințelor încep să crească, deși se aștepta o scădere...
- Piața imobiliară are mecanisme de funcționare și de reglare strâns ancorate în economie. Ea nu crește sau scade după predicții nefondate. Cam acest lucru s-a întâmplat anul trecut, când mulți preziceau scăderea prețurilor. De fapt, își dădeau cu părerea pentru că nu existau argumente care să conducă la un asemenea scenariu. Cel mai probabil, tendința de creștere a prețurilor va continua și anul acesta, fără să vedem o încălzire îngrijorătoare, pentru că, din fericire, avem mecanisme de politici monetare și fiscale care ne protejează de acest pericol.
- Ce aduce această creștere și cât credeți că va dura?
- Oferta de locuințe noi nu îndestulează cererea, iar oferta locuințelor mai vechi de anul 2000 este ajustată din cauza pandemiei. Un alt motiv este scumpirea materialelor de construcții și presiunea foarte mare pe asigurarea continuității forței de muncă. Din perspectiva cumpărătorilor, vedem o consistență a cererii solvabile pentru veniturile peste medie care derivă dintr-o creștere a nevoii de extindere/relocare în condiții de telemuncă și, în același timp, din creșterea organică a solicitărilor. Aceste motive sunt mai degrabă structurale decât conjucturale, ceea ce întărește ipoteza că tendința de creștere a prețurilor se va menține cel puțin pe termen mediu.
„Refuzul băncilor poate fi interpretat ca o protecție a potențialilor clienți”
- Încă de anul trecut băncile au condiționat împrumuturile. De ce au luat aceste măsuri?
- În 2020, modificarea pe care le-au făcut băncile a fost ajustarea acceptării unor tipuri de venituri cu volatilitate considerată mai mare, cum ar fi cele nesalariale, și a veniturilor din industriile cele mai expuse efectelor pandemiei (HoReCa, showbiz, cultural, evenimente etc.).
- Mai exact, o persoană cu un venit de 5.000 de lei lunar, care până în 2020 putea să acceseze un credit rapid, în prezent s-a lovit de multe condiții impuse de bănci sau refuz direct. De ce?
- O persoană cu un venit salarial de 5.000 de lei care lucrează într-o industrie ce nu a fost închisă a accesat în 2020 un credit mai avantajos decât în anii anteriori, pentru că dobânzile au fost mai mici. Regula se aplică și pentru 2021. Persoanele care lucrează în industrii direct și puternic afectate de lockdown și de pandemie nu pot și nu nici nu este recomandat să acceseze un credit în această perioadă. În aceste condiții, refuzul băncilor poate fi interpretat ca o protecție a potențialilor clienți expuși la criza sanitară de a nu ajunge rapid în imposibilitate de plată.
„Nu există un plafon maxim de creditare”
- Cum se stabilește dacă un client poate sau nu achita ratele lunare?
- Metodele de determinare a gradului de risc al unui client sunt niște algoritmi cu câteva sute de parametri. De aceea, răspunsul la această întrebare nu va fi niciodată simplu. De fapt, gradul de risc sau vulnerabilitatea unui client reprezintă probabilitatea de achitare a creditului. Cu cât aceasta este mai mare, cu atât riscul pe client scade și condițiile de acordare sunt mai avantajoase. Acest lucru se stabilește pe baza unor modele care rulează pe statistic ca să calculeze riscul viitor.
- Din 2021, există un plafon maxim de creditare?
- Nu există un plafon maxim de creditare. De fapt, nu a existat niciodată. Băncile au propriile politici și strategii de creditare care pot fi diferite la un moment dat.
„Debitorul trebuie să caute soluţii cu banca“
- Ce se întâmplă, totuși, în situația în care debitorul nu-și mai poate plăti ratele? Există o perioadă de grație?
- Dacă debitorul nu-și mai poate plăti ratele, cel mai bine este să discute soluții cu banca. Nu există o regulă universală pentru astfel de situații. Fiecare bancă își are propriile politici. Apoi, există reglementări pe care trebuie să le respecte și soluțiile sunt întotdeauna personalizate în funcție de situația debitorului, în funcție de istoricul lui de creditare, natura incidentului care a dus la neplată, garanții etc.