de Ștefania Băcanu şi Adrian Barna
Pandemia de SARS-CoV-2 a afectat grav mai multe domenii de activitate, printre care și sectorul imobiliar. Încă de anul trecut, peste jumătate dintre cei care locuiau cu chirie s-au relocat sau au făcut demersuri pentru achiziționarea unui imobil. De asemenea, spațiile comerciale au avut de suferit, întrucât, companiile și-au restrâns activitatea ori și-au lăsat angajații să lucreze de acasă. Ionuț Stancu, consultant imobiliar la Imobiliare Acasă, ne-a vorbit despre situația actuală a chiriilor, despre scăderea preţurilor și care sunt nevoile oamenilor în această perioadă.
„Companiile și-au restâns activitatea la minimum”
- Pandemia pare să fi lovit puternic piaţa chiriilor. De ce?
- Odată cu apariția restricțiilor, comportamentul consumatorului de chirie s-a schimbat. Primul, și cel mai important este segmentul de birouri. Nu-mi amintesc să fi existat în piața „modernă” a chiriilor un declin mai mare. Și asta pentru că, forțate de împrejurări, companiile și-au restâns activitatea la minimum, ori prin apelarea la şomajul tehnic, ori prin acceptarea noii noțiuni de „telemuncă”, prin care angajații lucrează din propria locuință. Dacă ne îndreptăm atenția către piața rezidențială a chiriilor, ne găsim într-o situație aproape similară și legată strâns de aspectele menționate anterior. Angajații veniți la muncă în orașele mari sau studenții care au posibilitatea să participe la cursuri online, au renunțat la locuințele închiriate, pentru a se retrage în casele părinților din localitățile de baștină.
- Cu ce modificări se confruntă piața imobiliară în 2021?
- Atât din propria experiență, cât și a colegilor angrenați în același tip de business, pare că acest an a început ceva mai puțin abrupt. Modificări majore, într-un an oarecum asemănător cu cel precedent, nu pot fi, mai ales că „aluatul” este cam același. Sperăm, totuși ca, pe parcursul acestui an, să revenim la acea normalitate pe care aproape începem s-o uităm.
„Prețurile au scăzut cu 15%-20%”
- Care sunt cauzele sau factorii care au dus la această modificare?
- La nivel mental, cred că oamenii s-au acomodat cumva cu situația. Cu toții am început să ne „împrietenim” cu noua realitate, iar lucrurile par să revină, într-o oarecare măsură, la normalitate. Dar așa cum menționam și mai devreme, lipsa predictibilității creează o oarecare degringoladă în decizii și în idei.
- Faţă de anii trecuţi, cu cât au scăzut chiriile în 2020 şi, implicit, în 2021?
- Lipsa cererii a condus la două aspecte: ori la retragerea proprietăților din piață și păstrarea lor în conservare, ori la acceptarea de către proprietari a reducerii prețurilor, cel puțin temporar. Este adevărat că, această perioadă, a decis că ne aflăm, mai degrabă, într-o piață a chiriașilor decât a proprietarilor. Și, cum regula care se aplică atunci când cererea depășește oferta este cea a corectării prețurilor în jos, și acum se întâmplă ca aceasta să se îndrepte către o valoare de 15-20 de procente.
„S-a născut un trend interesant în ceea ce privește casele de la munte”
- Punctual, un apartament cu două camere, mobilat, într-o zonă accesibilă, cu cât se închiriază acum şi cu cât s-ar fi închiriat în 2019?
- Din păcate, categoriile sociale sunt împărțite, iar acolo unde există potențial financiar, atât de partea proprietarilor, cât și din cea a chiriașilor, lucrurile rămân, într-o mare măsură, neclintite. Ceea ce nu se poate întâmpla în zonele de cartiere, unde ambele părți sunt, de regulă, angajați, și depind de sumele pe care le primesc în schimbul cedării dreptului de locațiune. De exemplu, în zona Drumul Taberei, pentru un apartament cu două camere, cu amenajări medii, într-un bloc construit în perioada comunistă, prețul de dinainte de declararea Stării de Urgență pornea, în general, din jurul sumei de 350 de euro. Azi, este între 250 şi 270 de euro pe lună.
- În contextul pandemiei, ce imobile se caută cel mai mult pentru chirie?
- S-a născut un trend interesant în ceea ce privește închirierea caselor de la munte. Faptul ca oamenii au posibilitatea să lucreze de acasă, fără a mai avea nici măcar obligația de a se prezenta la ședințele periodice la care, în prezent, participă tot în mediul online, i-a determinat să închirieze proprietăți la distanță de locul de muncă, unde chiriile sunt accesibile, unde beneficiază de o curte și, ca bonus, de un aer cu mai puține impurități. Este adevărat că nu este o regulă generală, însă, chiriașul „de pandemie” apelează, mai degrabă, la închirierea unei case decât a unui apartament.
„Cele mai multe solicitări sunt pentru două camere”
- Ce zone sunt la mare căutare?
- Marea masă a chiriașilor caută zonele cu metrou. Este clar că acestea au fost și vor rămâne cele mai apreciate, chiar cu prețul aglomerării acestor arealuri. Oamenii preferă, totuși, să se deplaseze pe distanțe considerabile, ținând cont că multe dintre companii au sediul în zonele centrale sau de nord. Cel puțin în București.
- Care sunt cerinţele chiriaşilor? Ce tip de locuință se caută?
- Cele mai multe dintre solicitări vin din partea celor care caută apartamente cu două camere și case mici, spre periferia orașelor. Oricum, cererea este caracterizată de ponderație și responsabilitate pentru bugetele alocate închirierii.
„Segmentul de birouri suferă cel mai tare”
- Cu cât este mai mare oferta decât cererea?
- Nu m-aș grăbi să fac o afirmație care să inducă în eroare. Dar este cert faptul că oferta a depășit considerabil cererea de spații locative. Și, așa cum îți spuneam și la începutul discuției, segmentul de birouri suferă cel mai tare, deoarece gradul de ocupare al clădirilor ce găzduiesc acest tip de spații, cu greu depășește valoarea de 30%.
- Din experienţa ta, au mai fost astfel de scăderi?
- În 2008, un apartament cu două camere, mobilat și utilat mediu, la parterul unui bloc cu 10 etaje din Drumul Taberei, era 650 de euro pe lună. La distanță de doar câteva luni, prețul aceluiași apartament ajunsese la 250 de euro pe lună. În România, piața imobiliară a avut un comportament sănătos începând cu 2011-2012. Apoi, perioada 2014-2015 a înregistrat primele semne de creștere, în același timp dovedind maturitate și siguranță, cu toate că evoluția din unele orașe din vest a dezvoltat o tendință mult mai agresivă. Deci, cu excepția perioadei de criză din 2008, nu au mai fost înregistrate modificări în piață, până în martie, anul trecut.
„Sunt căutate spaţiile mici“
- Ce se întâmplă cu spaţiile comerciale? Acest sector a fost afectat puternic?
- Suficient de puternic. Este destul de dificil atât pentru proprietarii de spații, cât și pentru chiriașii lor să-și previzioneze business-urile. După cum știm, multe domenii de activitate au fost afectate. Și totul este interconectat. De exemplu, anul trecut, prețul combustibililor a înregistrat o scădere istorică. Și asta pentru că, prin trecerea la şomajul tehnic a multora dintre angajați, veniturile au scăzut abrupt, iar puterea de cumpărare a fost afectată pe măsură.
- Ce fel de spaţii se caută şi cu ce caracteristici?
- Spațiile mici, amplasate în puncte cheie, au fost și vor rămâne cele mai căutate, deoarece generează cel mai bun randament, iar contractele de închiriere pot fi mult mai flexibile în comparație cu cele care se adresează spațiilor extinse.