de Cătălina Tăgârţă
Lipsa locurilor de muncă şi salariile mici sunt motivele pentru care din ce în ce mai mulţi români sunt datornici la întreţinere. Nu e o situaţie plăcută nici pentru restanţieri, dar nici pentru reprezentanţii Asociaţiilor de Proprietari, care se văd nevoiţi să-i dea în judecată. Dacă nu fac asta, datoriile devin în scurt timp atât de mari, încât banii nu mai ajung pentru plata facturilor la utilităţi, iar furnizorii pot întrerupe - de exemplu - gazele sau apa curentă, iar atunci vor suferi absolut toţi locatarii.
Sunt vizaţi şi chiriaşii, nu doar proprietarii
Pentru a fi admisă, cererea de trimitere în judecată trebuie să întrunească mai multe condiţii. Iată care sunt acestea, potrivit lui Mihai Mereuţă, preşedintele Ligii Asociaţiilor de Proprietari - Habitat.
„În primul rând trebuie să existe o sumă, cât de mică, datorată de debitor/i. Poate fi vorba aici atât de proprietari, cât şi de chiriaşi care au contract de închiriere înregistrat la Administraţia Financiară, de uzufructuari, de beneficiari de drept de habitaţie şi chiar utilizatori efectivi, fără titlu juridic - dar incontestabili - ai unui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie din condominiul asociaţiei. În ceea ce priveşte notificarea debitorului, nu e necesară o altă procedură în afară de afişarea, în mod obişnuit, a listei de întreţinere”, a explicat Mihai Mereuţă.
Veţi fi daţi în judecată după trei luni de neplată
Potrivit specialistului, reprezentanţii asociaţiei pot da în judecată debitorul pentru cota-parte la cheltuielile de întreţinere dacă au trecut minimum trei luni de la scadenţa celei mai vechi datorii (care este la 20 de zile de la afişarea listei). În cazul în care se doreşte şi solicitarea sumelor restante ce reprezintă alte debite decât cota-parte la cheltuielile de întreţinere, respectiv: contribuţii la fondul de reparaţii, de rulment sau alte fonduri şi chiar penalităţi de întârziere -, acţiunea trebuie să se bazeze şi pe hotărârile adunării generale sau/şi ale comitetului executiv care au stabilit constituirea fondurilor/plata de penalităţi de asociaţie, cuantumul/procentul acestora. În cazul diverselor fonduri care se strâng e nevoie fie de eşalonările de plată, fie de procesele-verbale ale adunării constitutive, statutul şi actul constitutiv - acte care vor constitui temeiul acţiunii. „Atenţie: hotărârile adunării generale sau/şi ale comitetului executiv trebuie să fie legale şi statutare, adică să îndeplinească toate condiţiile de convocare, cvorum, să fie majoritate la vot - reprezentanţii asociaţiilor de proprietari ştiu deja toate aceste lucruri”, a mai precizat specialistul.
Se solicită daune-interese compensatorii
În cazul în care sunt mulţi restanţieri în bloc şi se ajunge chiar în imposibilitatea de a plăti la timp furnizorii (de exemplu factura la gaze, apă caldă), iar aceştia pun, la rândul lor, penalităţi asociaţiei, se poate cere în instanţă ca datornicii să plătească şi aceste penalităţi. Dacă se solicită daune-interese compensatorii ale prejudiciului asociaţiei, constând în penalităţile calculate şi solicitate de furnizorii/prestatorii de utilităţi - comunicate asociaţiei, dar încă neplătite, trebuie să existe un calcul al acestora (adică penalităţile trebuie defalcate, calculate pentru fiecare lună calendaristică în parte), mai arată preşedintele Ligii Habitat.
Datoriile nefiscale se prescriu în trei ani
Atenţie! Conform prevederilor legale, datoriile nefiscale se prescriu în termen de trei ani de la data efectuării lor, iar cele fiscale se prescriu la cinci ani de la data efectuării lor, potrivit Codului Fiscal. Atât datoriile fiscale, cât şi cele nefiscale pot fi purtătoare de penalizări de întârziere, însă valoarea penalizării nu poate depăşi valoarea datorată dacă acest lucru nu este precizat în mod expres printr-o înţelegere între părţi!
„Asociaţia de Proprietari poate stabili - în adunarea generală, la propunerea comitetului executiv - un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat acestea”, a mai spus Mihai Mereuţă.
Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al Asociaţiei de Proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse Asociaţiei de Proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli de natură administrativă.
Acţiunea Asociaţiei de Proprietari înaintată instanţei este scutită de taxă de timbru, iar sentinţa dată în favoarea acesteia poate fi pusă în aplicare prin orice modalitate permisă de Codul de Procedură Civilă. În plus, asociaţia are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile Asociaţiei de Proprietari. Privilegiul imobiliar se înscrie (la cererea preşedintelui - care e adresată biroului de cadastru şi publicitate imobiliară în a cărui circumscripţie este situată locuinţa) în partea a III-a a Cărţii Funciare, conform procedurii publicităţii imobiliare prevăzute în titlul II din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, şi în Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară. Acesta se radiază tot la cererea preşedintelui sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate, iar executarea silită a privilegiului se va efectua numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti. Pentru a acţiona un rău-platnic în instanţă puteţi cere sfatul unui avocat (care vă va explica în detaliu procedura), iar pentru informaţii referitoare la asociaţiile de proprietari şi problemele de la bloc îl puteţi contacta pe preşedintele Mihai Mereuţă la telefon/fax: 021.319.07.99 sau la adresa: OP49 CP21, Sector 2, Bucureşti.
„Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată“ (Mihai Mereuţă)